【2019 6/15更新】実録！フィリピン不動産投資はホントに儲かるのか！？

海外不動産投資・・・。

しかし、胡散臭い響きです（笑

musashikoyamalife.blogspot.com



このエントリーでも書いていますが、私は不動産が大好きです。見ると買いたくなってしまいます。日本の不動産物件についても、本もたくさん読んで、ブログもたくさん読んで、研究しました。ただ、日本で不動産投資に踏み込むことはありませんでした。

「なぜか？」

それはシンプルにお金が足りないからです！

日本で不動産投資をする場合、特に、

・魅力的な立地
・魅力的な物件

に投資しようとするとふつうに最低でも５０００万円は必要になります。私の検討材料に入っていたのは、千代田区や港区といった地価が下がらないであろう都心の三井不動産、三菱地所など大手ディベロッパーの案件にほぼ限られました。

家族を持ち、３５年の住宅ローンを抱えているサラリーマンには逆立ちしても投資は無理です（笑

ということで、不動産自体は大好きではあるもののぐっと我慢して、株式中心に回していたのですが、「フィリピン投資」に出会うことで、誘惑に勝つことが出来ず、１つならず、２つの物件を購入し、日本では叶わなかった不動産投資に手を出してしまいました・・・。

サラリーマンの私がなぜフィリピンで２つも物件を購入することが出来るのか？

一つの理由が、私の今までのアベノミクスで値上がりした日本国内株、投資信託を中心とした投資利益を利益確定し、現金を作ったこともありますが、もう一つの理由が海外不動産特有の

プレビルド

という販売手法にあります。

「プレビルド」とは簡単に説明してしまうと、不動産の計画が立ち上がり、まだ一般に広く告知されておらず、工事も着手される前に、物件を購入してしまうことです。日本語ですと、「青田売買」というワードがしっくりくるかもしれません。
日本ではこのような販売手法はありませんが、海外不動産、特にフィリピンはもちろんマレーシア、シンガポールなど東南アジアでは一般的な販売手法になります。

「プレビルド」は、だいたい物件完成の４，５年前から販売がはじまり、購入者はその物件にもよりますが、物件価格のおよそ１０％を頭金として事前に支払い、あとは物件完成までに販売価格の３０％（※頭金を抜かすと２０％）を分割で支払いつつ、物件完成時に残りの７０％全額を一気に支払うような販売手法を取ることが多いです。

フィリピンのような経済成長著しい新興国の物件は往々にして、完成が近づくにつれ、物件販売価格が上がっていくので、一番最初のプレビルド物件投資家は物件の値上がり状況を見ながら、完成を待たずに売ってしまうことも珍しくありません。

しかし、本当にそんなにうまくいくのか？

理論的には・・・

フィリピンはGDP成長率を直近は常に６％以上をキープしています。
成長率６％以上が４年続くと、

１０６％×１０６％×１０６％×１０６％　・・・

経済規模は約１.２５倍になっている計算になります。

もちろんその間リーマンショック級の大暴落があるかもしれませんし、そもそもGDPと不動産の販売価格がどこまで密接に比例するのか、私自身も経済の専門家ではないので、よく分かりません。

とにかく日本の５年後すらちゃんと予測することは不可能なのに、フィリピンの５年後などわかるわけがないのです（苦笑

そういうことで、

「本当にプレビルドの海外不動産は儲かるのか？」

という誰もが知りたいであろう問いについて、自らのなけなしの資産でまさに身をもって体験した事実全てをここに記録していきたいと思います！

海外不動産投資は、

・地政学的リスク
・為替リスク
・ディベロッパーの倒産
・販売代理店の倒産

など、日本と比較してもリスクだらけです（笑
何度でも書きますが、素人にはオススメしません！黙って、S&P５００のETFでも長期分散投資してください！

さて、ここで実際の販売価格をウォッチしていくのは、私もまさに「プレビルド」で購入した、以下物件です。


AVIDA TOWERS MAKATI SOUTHPOINT

という物件になります。マカティ最後のプレビルド案件、とも言われており、立地的にマカティの本当の中心部からは若干外れているものの、ほぼ問題ない場所に建設を予定しています。この物件のStudioタイプを購入しました。





私も相当調べて、この物件であれば、竣工予定の２０２４年時点で物件購入価格を下回ることはないと予測しました。
まぁそもそも２０２４年にちゃんと竣工されるとも思っていませんが、、（苦笑
それでも、１年遅れ程度で竣工されるのではないかと思います。

私の購入価格　約４３５万ペソ　
※日本円で約９０３万円　※１ペソ＝２．１円換算
※計算を簡略化するため、税金や手数料は抜いています

ある現地の不動産サイトで、私が購入したお部屋と全く同じ間取りのお部屋の値段をいくつかのWEBサイトで調べてみました。

※黄色ライン




※２０１９年６月１５日時点

まだまだ、具体的な値動きは見られません。

概ね、４４０万ペソ～４７２万ペソの間で販売されています。
ただあくまでWEB上の公開情報なので、ここから値下げがあることを考えると私の購入価格とほぼ同等の値段で推移していると思われます。

３か月程度のスパンで定期的に公開販売価格をアップデートしていくことで、

「フィリピンプレビルド不動産は本当に値上がりするのか？」

を検証していければ、と思います。