結局フィリピン不動産ってどこの国の人が買っているの？「Ayala Land」の最新IR資料より

私はサラリーマン投資家として、日本はもちろん、アメリカ、そしてフィリピン、その他中国、香港、ベトナム等幅広い国の株式銘柄に分散投資しています。

どの国でもたいてい英語のIR資料があるので、英語の勉強もかねて時間があるときにIR資料を読み込んでいます。

今回たまたまになるのですが、私も投資しているフィリピン最大手不動産ディベロッパーである「Ayala Land」の最新のIR資料を読んでいたら興味深い項目があったのでシェアします。

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成長著しいフィリピン不動産ですが、マニラ、特にその中でもマカティ中心に物件価格は高騰を続けています。日本人にとっては東京と比較するとまだまだ買いやすい価格ではありますが、現地フィリピン人にとっては一人当たりGDPとか考えると手を出せる水準を大幅に超えているのが現状です。

フィリピン不動産投資家の方はご存知だと思いますが、フィリピン不動産は外国人に対して様々な規制があり、そもそもですが、外国人はフィリピンの土地を取得することができないため、戸建て住居等はそもそも外国人は購入することが出来ません。ですので、フィリピン不動産投資は我々日本人や他の外国人にとっては、コンドミニアム投資に限定されることになります。

また、そうしたコンドミニアム（日本で云うところのマンションですね）でも、コンドミニアム法という法律で外国人の所有は建物全体の40%までしか認められていないので、当然のことながら、残りの60%はフィリピン人が購入することになります。

そして、たまたまになるのですが、「Ayala Land」のIR資料を読んでいたら、物件購入者の国籍別の割合が掲載されていたので興味深く拝見しました。

このスライド１枚に全てがつまっているのですが、そもそも「Ayala Land」はこのコロナ禍で売上が前年比－２７％の大幅マイナスとなっています。

実際各ブランド毎に見ると、ALP（Ayala land premier）とALVEOの落ち込みが目立ちますね。この２つのブランドはアヤラランドの中でも富裕層向けに位置付けられており、資料からは高級ブランド、高級物件ほど売上げが落ち込んでいる、ということが読み取れます。

つまり、現地フィリピンで購入できる層は本当に一握りになりますので、外国人を中心とした、海外からの不動産投資案件が減っている、という理解で間違いないと思います。

一方実需に近い、「Avida」と「Amaia」はあまり大きな落ち込みが見られません。

私もプレビルドで「Avida」の物件を購入していますが、キャピタルだけではなく、その後の賃貸含めたインカムも含めた投資を考えるとこういった未曽有の不況時は、より実需に近い物件のほうが強いと思います。

もちろん、物件の売り出しタイミングにもよるかとは思うのですが、今後のフィリピン不動産投資動向をうらなう意味でも高級ブランドの落ち込みは気になるところです。

そして、実際どの国の方が購入しているか、ですが、

現地在住のフィリピン人が69%（－30%）、外国に出稼ぎに出ているフィリピン人が16%（－3%）、そして他の外国人が15%（－36%）になっています。

落ち込みとしては、ほとんどが投資案件だと思いますが、外国人が最も大きくなっています。また、フィリピン人の中でもいわゆる海外に出稼ぎしているフィリピン人からの落ち込みはそれほどでもない（－３％）のですが、現地在住の落ち込みが大きく、フィリピン国内の景気指標を見ていく上でもこちらも重要だと思います。

そして、その国別のランキングですが、

こちらがその内訳になるのですが、ご覧頂く通り、圧倒的に中国人で、全体の41%を占めています。一方、この新型コロナウィルスの影響で落ち幅も－49%と圧倒的に大きくなっています。

中国人のシェアの大きさは、フィリピン経済の大きな一角を占めているPOGO（オンラインカジノ産業）などとも大きな関係があります。色々な問題をはらみながらも中国人があらゆる側面でフィリピン経済のカギを握っているのは間違いありません。

意外なところでは、実はアメリカ人が32%を占めているのですよね。英語圏であること、投資対象として、アメリカの富裕層が注目しているんでしょうかね？アメリカから見ると地理的に必ずしも近いわけではないので私にとってはとても意外でした。

そして、日本人は全体の5%を占めています。ただ、それ以下はほとんど比率は変わらず、台湾、カナダ、韓国、オーストラリア、イギリス、シンガポールと続きます。

「海外不動産」「フィリピン投資」「フィリピン不動産」というワードの日本での何ともいえない胡散臭さは今に始まったことではありません。フィリピンの日本でのイメージは「フィリピンパブ」を筆頭にとても悪い、と言わずるを得ないので、個人的には日本の経済力など総合的に考えると割合がもっと高くてよいと思いますが、こんなもんかな、と思います。まぁあんまり日本でフィリピン投資が盛り上がっても変に注目されるだけなので、これぐらいがいいのかな、とも思いますが。

個人的な意見ですが、「日本」だけを見ていると分からない世界が「フィリピン」にはあります。「新興国の熱狂」は実際自分の目で見ないと分からないですよね。将来を見据えた投資が日本人にも必要だと思います。

私もフィリピン不動産投資は比較的順調ではあるのですが、フィリピン株式は正直あまりうまくいっていないので偉そうなことは言えませんが、衰退する日本とは全く別の世界が開けている海外投資は、別にフィリピンが一番だとは思いませんが、先入観に囚われずやってみたほうが色々な意味で勉強になりますし、視野も広がると思います。

意外な気付きがあって面白かったので、今後も「Ayala Land」のIR資料は定点観測していきたい、と思います。

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Ayala Land を擁するフィリピン最古の財閥「Ayala Corporation」について、こちらの記事で詳しく紹介しています。是非ご覧ください。

musashikoyamalife.blogspot.com

【フィリピン株徹底解剖】ジョリビーの苦難は続くよ…、いつまで？

フィリピン株投資家として、私が最も多く保有しているのが、


ジョリビー・フーズ　（JFC）


になります。


過去にいくつかジョリビーについて言及した記事がありますので詳しくは以下をご覧ください  。

【2020年5月時点】フィリピン株徹底紹介 フィリピン株初心者はまずは黙ってジョリビーを買え！ 圧倒的バーゲンセール中です！

私はフィリピンという国のポテンシャルと「ジョリビー」という世界を代表するファーストフードチェーンの将来性に現時点で迷いはないのですが、直近はジョリビーは業績、株価ともに大いに苦戦しています…。

ジョリビーの株価等についてあまり日本語で記事化されることは稀なのですが、先日も以下のような記事が日経に載りました。



引用させて頂きますと、

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26日のフィリピン株式市場で、外食大手のジョリビー・フーズが大幅に続落。一時は前営業日比16ペソ（12.0%）安の117ペソに下落し、約1カ月半ぶりの安値を付けた。前営業日の22日、新型コロナウイルスによる影響が長期化すると見込み、事業改革に乗り出すと発表した。収益悪化や外食産業への慎重な見通しを嫌気し、売りが膨らんだ。

ジョリビーは今後数カ月間の業績について、「売り上げは前年同期を大幅に下回る水準が続く」と予想。新型コロナの感染拡大が収束した後も消費者がすぐ従来と同じ生活には戻らないとみている。

店内飲食の需要減に備え、70億ペソ（約150億円）を投じて宅配事業の強化などに注力する。不採算店舗の整理も進める。

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 とのことでして、コロナショックによる大幅下落の後、反発していたのですが、また大幅に下げて、私の損失も大きく膨らんでしまいました…。



こちらは直近一年間のジョリビーの株価の推移です。

もともとジリジリ下げていたところからのコロナショック、その後急反発、そして今回の「事業改革」のニュースによる大幅な下げ、というまさにジェットコースター状態。

一年トータルリターンは－６０％とぶっちぎりの下げです！

私のようにポジションを多く持っている投資家はほぼ塩漬け状態かとは思いますが、いまからフィリピン株投資をはじめる方にとっては、いままさにこのタイミングは絶好の買い場になります。

冷静に考えて、いままさにフィリピンでは徐々にロックダウンが解除され、人々が街に戻ってくること、記事にもある通り「宅配事業の強化」など新たな需要の取り込みなど期待できます。

今後のジョリビーの展開に期待したいところですね。

「アフターコロナ」「ニューノーマル」時代のフィリピンに待っているのはもしかしたら「絶望」かもしれない…

直近日本でもフィリピン関連でいくつかニュースが話題になりました。

特に衝撃的だったのは、以下のニュースです。



フィリピンの2020年第一四半期1月~3月のGDP伸び率が－0.2%になったということで、マイナス成長は実に21年ぶり。前年2019年1月~3月が＋6.7%だったので大きく落ち込んだことになります。

そもそもですが、いまはコロナ一色で全世界的にロックダウンが進行中ですが、フィリピンにおいては、1月に首都マニラに近い火山が噴火し、近隣の工業団地に被害が及んでいました。その流れでのコロナショックで、完全な自然災害に依るものですので、政治とかでもはや何とかなるレベルではありません。

ただ、リーマンショック時でさえ、プラス成長を続けていたフィリピン経済全体には非常にインパクトが大きく、私自身、フィリピン経済のコロナ後の超V字回復を何となく想定はしていたのですが、もしかしたら、そんな簡単な話ではなく、長い長い暗闇がしばらく続くのでは…、と思い始めています。

そう思ったのは以下のニュースがあります。



ざっくりどういう内容かというと、フィリピンの大手テレビ・ラジオ局である『ABS-CBN』の放送事業免許が5月5日で切れて、放送が途絶えた状態になっている、という記事です。

もともと『ABS-CBN』は2016年の大統領選挙時にドゥテルテ大統領の選挙コマーシャルを放映しなかった等ドゥテルテ政権に批判的な報道スタンスであり、実際政権は放送免許更新の期限が迫る中で揺さぶりをかけていました。

無理やり日本に置き換えると、安倍政権に批判的な報道スタンスを取る（実際にそうだと思いますが）テレビ朝日が、放送免許をはく奪され、ある日突然番組が見れなくなる、といった状況です。

これ、冷静に考えてヤバいですよね。

私自身はドゥテルテ大統領及び政権に関しては投資家目線では基本ポジティブです。「build build build」など日本の高度経済成長時代の田中角栄の「日本列島改造論」「所得倍増計画」を彷彿とさせる政策ですよね。経済的には大いにプラスに作用しています。



麻薬取締についても剛腕を発揮し、世界中から非難の声があれど、フィリピン国内では圧倒的な支持を得てやりきっています。

ただ、自身に批判的なメディアを攻撃するのは、アメリカのトランプ大統領もやっていることなのでまぁ許容範囲内ですが、免許はく奪というレベルは許容範囲を遥かに超えています。

健全な民主主義あっての「投資活動」であり、将来的な「資産形成」活動ではありますが、今回の「コロナショック」でフィリピンを含めた世界中で色々なところで「自由」に綻びが出てきているように感じています。「経済の成長」という熱狂の中では覆い隠されていたフィリピン社会のダークな部分がこれ以上出ないことを切に願います。

ちなみに『ABS-CBN』はフィリピン有数の財閥の一つであるロペス一族が運営する『ロペス・ホールディングス（Lopez Holdings）』のグループのメディア企業になります。

このロペス・ホールディングスは不動産業も当然のように行っていて、不動産部門の会社はおそらくご存知の方も多いと思うのですが、「ロックウェルランド（ROCKWELL LAND）」という会社になり、例えば、ロックウェルセンターなど大規模開発や超がつく高級物件を取り扱っています。




今後ロペスホールディングス及び、ロックウェルランドへの株式投資や不動産投資についてはドゥテルテ政権との距離感とかも見据えながら慎重に判断したほうがよいかもしれませんね。実際、新興国投資では日本から見ると「えりえない！」ことが実際に起こったりしますので…。

実際『ABS-CBN』は5月9日現在、フィリピン証券取引所で取引停止措置が取られています。一時的な措置だと信じたいですが、放送免許がどうなるのかなど注視していきたい、と思います。

【2020年5月時点】フィリピン株徹底紹介 フィリピン株初心者はまずは黙ってジョリビーを買え！ 圧倒的バーゲンセール中です！

久しぶりにフィリピン株式の話題です。


新型コロナショックにより、ご多分に漏れずフィリピン株式も大きく下落しました。私はフィリピン株式に幅広く投資していますが、その中でも一番投資額が大きいのが

ジョリビーフードコーポレーション
Jollibee Food Corporation
※ティッカーシンボル　JFC

になります。

新型コロナウィルスの影響もあり、２０２０年度はかつてないほど株価を下げており絶賛バーゲン価格になっていること、分かりやすいビジネスモデルとグローバルでの成長ポテンシャル等総合的に判断して、いま、ジョリビーは投資するには絶好のタイミングだと考えています。

ちなみに私は２０１８年度からジョリビーへの投資を開始していますが、まさにそこが直近の最高値で、ジリジリと値下がりしていて、下がるたびに投資を繰り返すナンピン地獄に陥っています…。

でも、めげません…。株価の復活とその後の飛躍を信じて投資を続けていきたい！と思っています。

この記事ではそんなジョリビーの事業概要なども含め、詳細を解説させて頂きます。

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ジョリビーフードコーポレーションはフィリピンを代表する外食チェーンになります。ジョリビーというと、赤いミツバチのキャラクターで有名な、ファストフード店ですね。

残念ながら日本への進出話は浮かんでは立ち消えになり、現時点で日本に店舗はありません。

ちなみに、ジョリビーフードコーポレーションは何もファストフードのジョリビーだけを運営しているわけではなく、ジョリビーブランドのほかに、チョーキング、グリーンウィッチ、レッドリボン、マンイナサール、バーガーキングといったブランドをフィリピン国内において幅広く展開しています。

そして、２０１９年度にはアメリカロサンゼルスのコーヒーチェーンの「コーヒービーン＆ティーリーフ」を３億５０００万ドルで買収し、ますます勢力を広げています。

全世界で展開している店舗数は４５００店舗以上、そのうち３０００店舗以上がフィリピン国内になります。

フィリピン国内ではファストフードの店舗数としては圧倒的１位をキープしており、全世界チェーンであるマクドナルドですら後塵を拝しており、

フィリピン人のソウルフード

として、広く愛されています。

「ジョリビー」はフィリピン株式投資初心者にとって最もとっつきやすい銘柄の一つだと思います。「外食産業」という分かりやすく、身近なビジネスを展開していること、今後も経済発展が約束され、人口ボーナスが続くフィリピンで圧倒的No,1チェーン＆ブランドであり、国内市場が成長する限り、ジョリビーの成長もほぼ約束されている、といっても過言ではありません。
一方、海外展開にも積極的でファストフードのジョリビーの海外展開はもちろんのこと、M&Aで海外外食ブランドを買収し、ブランド数も増やしています。特にアジア圏だけではなく、積極的にアメリカを中心とした欧米市場に打って出ようとしている点は投資家の視点ではプラスですね。

フィリピン国内では新型コロナウィルスの影響でロックダウンが継続されており、株価、売上げともに大打撃を受けているジョリビーではありますが、あくまで一時的なものです。
中長期的に見てフィリピン人のソウルフードであり、かつアジアで唯一世界の外食企業でTOP１０に入っており、フィリピン証券取引所での時価総額第３位のジョリビーのブランド力と成長性は今後もゆるぎない、と思っておりますので、今後も定期的に買い付けていきたい、と思っています。


では、ジョリビーの株価の動きをチャートでざっくりと見てみましょう。

まずデイリーチャートです。



２０１９年夏ころには、２４０ペソ程度であった株価はコロナショック以前からジリジリと下げ続け、２０２０年１月には２００ペソを割り込む水準まで下げていました。

マンスリーチャートを見ると、２０１８年末以降の株価の爆下げっぽりがハンパないです…。



２００５年以降１０年以上にわたって多少の凸凹はあれば、一貫して右肩上がりを続けていたジョリビーの株価は２０１８年年末に過去最高株価の３００ペソを超えた辺りから急降下…。

今回の新型コロナウィルスショックで、一時的にではありますが１株１００ペソを割り、最高値の３分の１になってしまいました。その後、大きくリバウンドし、２０２０年５月上旬時点で、１株１４０ペソ前後をいったりきたりしています。それでもまだ最高値の半値以下の状況です。

次に売上げや利益の推移を見てみたいと思います。



分かりやすいように売上げ、利益、１株あたりの利益を色分けしましたが、２０１８年度までは本当に素晴らしい成長ですね。成長著しい新興国ならではではないかな、と思います。
日本株ではなかなか見ないようなキレイな右肩上がりです。

一方、まだ２０１９年度の業績はABcapital上ではまとまっていませんが、２０１９年度の決算を要約すると、売上げは引き続き伸びたものの、利益は１４％の減益となりました。

２０１８年末以降の株価の下げは大きく

・コーヒービーンの買収、過去の買収の現損処理等による、財務の悪化の懸念

・成長率の鈍化、減益による成長神話の陰り

・ロックダウンによる売上げと利益悪化の懸念

というまさにトリプルパンチによるものです。「外食」というセクターそのものがアゲインストですね…。

往々にして株価は「雰囲気」で動きますが、一方で、引き続きフィリピン国内、全世界ともに出店をアグレッシブに続けていますし、何より圧倒的シェアを持つフィリピン市場は今後も人口ボーナスや所得水準向上による購買力の向上の恩恵を受け、引き続き右肩上がりの成長を続けることは間違いない、と思っています。

２０２０年５月時点の株価は２０１３年時点の株価の水準であり、さすがに売られ過ぎ、安過ぎです。もちろん株価は単純な売上げ、利益だけではなく、いかに成長戦略を描くかが重要ではありますが、積極的な海外展開、M&Aなど、経営陣はやるべきことはしっかりやっている印象です。

今まさにフィリピン株式投資を検討している方は真っ先に購入検討に値する銘柄であると思います！以前の記事にも書きましたが、ジョリビーに投資することはフィリピンの将来に投資することとほぼ同義です。フィリピンの将来を信じて、私は今後も投資を続けていきます。

※といいつつ、株式投資は自己責任です。最終的にはご自身でよく考えて判断してください。

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2020年6月フィリピン証券取引所での久々のIPO銘柄「MERRYMART（メリーマート）」単なる流通銘柄を高をくくっていたのですが、まさかの爆騰！ ストップ高を連発し、上場２週間で株価は3.5倍になりました！新興国らしいボラティリティーの高さですが、日本株はもちろんのこと、先進国株式ではありえない値動きを見せるのがフィリピン株でもあります。詳細は以下記事ご覧ください。

【2020年5月時点】おすすめフィリピン不動産最新プレビルド物件を徹底紹介 One Antonio

フィリピンはマニラ中心に引き続きロックダウン中です。

ですので、以下ご紹介しているフィリピンの最新プレビルド物件も建築もセールスもほぼ止まっていますが、ロックダウン解除後セールスももちろん再開される予定です。

2020年5月時点ですが、現状のフィリピン不動産市場を俯瞰して分析しますと、かなり価格が高騰してしまい、以前のようにプレビルドで購入して、竣工するころには値段が倍になっている、といったような市況環境にはありませんが、中長期的に見れば、まだまだ物件価格も賃貸料も上昇余地はあります。日本と同様ではありますが、「適正価格」「ディベロッパー」「立地」などトータルで勘案して投資すれば、資産形成の一助になってくれるものと確信はしています。

以下は詳細物件になります。

物件名：One Antonio
立地：Makati
ディベロッパー：AvidaLand

竣工は２０２０年冬を予定していましたが、今回のロックダウンで延びることはほぼ確実だと思われます。







Makatiでは珍しい6階までの低層物件です。そこまで大きな物件ではありませんが、いわゆるゲートシティーの作りでコンドミニアムの入り口で警備員のチェックが入るのでセキュリティー的にも担保された作りになっています。間取りは２ベッドルームと３ベッドルームになっています。




現時点での販売価格はこちらになっています。

２BR　
約５２㎡　１４００万ペソ（約２９４０万円）

３BR　
約６１㎡　１６２０万ペソ（約３４００万円）

※１ペソ≒２．１円計算

マカティーの中心部に徒歩圏内であることを考えると、日本の大手町に徒歩圏内、という視点で見ればまだまだ安いですね、ただ、フィリピン国民の一人辺りのGDPなど勘案すると、ほぼ外国人しか投資出来ないレベルの金額感です。大規模タワーコンドミニアムは平米数を２０㎡など極端に抑えてグロス金額も抑えていますが、こちらはブランドは中間層向けのAvida Landとはいえ、それなりの金額にはなりますね。

オフィシャルHPでは、建築状況がアップデートされていますが、外観はほぼ出来上がっており、エレベーターの設置など内観作業にとりかかっているようですね。




３桁万円台が多かった時代を考えると値段は少々張りますが、今後のフィリピン経済の成長を見据えると十分投資い値する物件であると思います。

フィリピンの観光産業について

新型コロナウィルスは引き続きフィリピンでも猛威をふるっています。

マニラ空港では国際便の発着が5月3日から10日まで全面停止になることが発表されました。

ただ、各国の要請により予定は流動的のようではありますが、「全面停止」って、、、て感じですよね…。なんだか信じられません。

また、フィリピン航空は、5月15日まで国際線、国内線全便の運休を決定しています。



飛行機が飛ばないということは人の移動が著しく制限されていることになりますので、フィリピンのビジネスはもちろん観光産業にとっても大打撃となることは間違いありません。

フィリピンの経済を語る上で「観光業」は外すことが出来ませんので、簡単にではありますが、フィリピンの観光業の概況をご紹介します。

まず、フィリピンの直近2019年度の外国人観光客数は、

826万人

でした。前年の2018年度の716万人と比較すると約15%伸びていて、順調に観光客数が伸びていたのですが、2020年度は前年度を下回ることはほぼ間違いないでしょう。



ちなみにですが、日本の2019年度の訪日外国人観光客数は3188万人になっています。単純比較はできませんが、フィリピンはポテンシャルでいえばまだまだ増えていくはずです。JNTOのHPに日本の観光客数の国別の詳細がのっていたので載せておきます。日本からフィリピンを訪れる人もフィリピンから日本に訪れる人、どちらも増えています。




日本と同様なのですが、フィリピンでも「観光」は極めて重要な産業であり、一貫して観光客数は伸び続けていました。

また、2019年4月とその前年の2018年4月との比較、という少し変則的かつちょっと前のデータになってしまうのですが、国別のフィリピンへの訪問者数の比較表になります。



図の通り、中国、韓国、アメリカ、日本の国別の順番になっています。日本からは17%以上と大幅に伸びていますね。

見ての通り、中国の勢いが圧倒的ではありますが、国別で見ても下のほうのシンガポール、マレーシアで前年比で減少しているものの、他は総じて増えています。

中国は観光はもちろんビジネス面でもオンラインカジノ産業中心にフィリピン経済を牽引しています。観光面においてはコロナ後の世界で中国人観光客の動きがどうなるかが、フィリピンの観光産業の今後を占なううえでも重要になってくると思います。

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フィリピンは東南アジアでは珍しい英語圏の国であること、セブやボラカイ島など観光資源が豊富で、産業としての「観光」にはポテンシャルも期待も大きいので、実は私は、セブでのホテルコンドミニアム投資というのを一時期真剣に考えていました。

セブはいわゆる南国のリゾート地でありながら、フィリピン第二の都市で、ビジネス需要も取り込める、という意味ではとても面白い都市なんですよね。BPOなんかも盛り上がってますし。

投資家の与沢翼さんはフィリピンにおいて、マニラだけではなく、セブ島でシェラトンの高級ホテルコンドミニアムにも投資してます。何より、リゾートホテルへの投資となると非日常的でテンションがあがります！


ただ、全体的に値段が高騰していること、立地などこれから開発のエリアが多く、ポテンシャルの判断が出来なくて、何となく踏み出せずにいた中での今回の「新型コロナショック」が起き、中長期的に、観光産業の発展や収益性に迷いはないものの、直近での投資については、テンションも資産も下がってしまったこともあり、検討をやめてしまいました。

ただ、繰り返しになりますが、今後「観光」はフィリピンの極めて大事な成長産業であることは間違いないと思います。特に、今後「リモートワーク」が当たり前になる中で、真のリモートワークというのは在宅と決まっているわけではなく、リゾート地でもどこでもよいわけですよね。

日本はもちろん世界中で働き方の多様性が今後エンジニア等専門職の方中心に当たり前になっていく中で「観光」と「ビジネス」の境目がますます曖昧になっていく、と私は考えています。そういった意味でも魅力的なリゾート地を多数抱えるフィリピンの観光産業（＝ホテル産業）に投資するのは、面白い選択肢かな、と今でも思っています。

また、世界が日常に戻ったタイミングでじっくり考えたい、と思っています。