ずっと持ち続けたいフィリピン不動産。不動産価格の将来動向は極めてシンプル

ここ10年程度のフィリピン不動産の価格上昇は目を見張るものがあります。一部地域については正直上げすぎな部分もありますが、GDPや人口増を考えれば、あまり心配はしなくてもよいかな、とも思います。

2015年と若干古くはありますが、世界中の不動産価格について論じた非常に貴重な論文があってそこから抜粋してご紹介させて頂きます。

以前はネット上で無料でDL出来たのですが、今はなくなっていました…。

いくつか重要な部分を抜粋してご紹介します。

この論文自体は人口減少・少子高齢化がどのように不動産価格に影響を与えるか？ という視点で書かれています。人口動態は不動産価格の極めて重要なファクターですが、単純な人口だけではなく、生産年齢人口と非生産年齢人口など人口構成まで踏み込んで論じており、しかもそれをグローバルで調査している点でとても面白く、興味深く、示唆に富む論文です。

難しい計算式や論理は私には皆目理解不能ではあるのですが、

不動産価格を押し上げる要因

として、シンプルな方程式が示されています。

・人口が増加すると住宅価格を押し上げる
・老齢人口依存比率が上昇すると住宅価格を押し下げる
・経済が成長すると住宅価格を押し上げる

という誰もが納得する理由なのですが、このシミュレーション結果がまた、とても興味深いです。


いくつか結果をご紹介しますが、

日本　-46%　※これは何となく理解できますね。

それ以外にも、

中国　-51%
韓国　-54%
タイ  　-60%

となっています。世界一の人口大国中国も急速に少子高齢化、人口ボーナス期が終了し、日本同様まさに転がり落ちるように住宅価格が下がる、という予測がされています。

以外なところでは、

香港　-47%
シンガポール　-27%

と香港は直近のデモや中国本土の動きに翻弄されている感はあるにしても、国際的な金融都市として、富裕層が多くする両国の住宅価格も大きく下がる、という予測が出ています。

一方、アジア圏から離れて、先進国はどうかというと、日本同様に少子高齢化、生産人口減が住宅価格の押し下げ要因となり、

イギリス　-9%
フランス　-15%
ドイツ　  -44%

という予測になっています。私が以外だったのは、イギリス、フランスはこれからも人口は増えるんですよね。先進国では経済維持・成長のための移民政策という議論が避けて通れない状況です。

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そんな中、私も投資の主戦場としているフィリピンはどうか? というと、

フィリピン　＋38%

とまさにぶっちぎりの価格上昇率予測となっています。

まぁ、単純な経済成長予測、人口成長率、生産人口比率だけ見ればピカピカですからね。この資料だけを見れば、少なくても今フィリピン不動産を買って20年間不動産を持ち続けても全く問題ありません。

もちろん注意事項としては、マクロ的み見れば住宅価格が下がる日本のような国であっても、今住宅市場で起こっていることは「二極化」になりますので、「価値」ある場所の不動産価格は今後も下がらないどころか上昇を続ける、ということです。

日本でいえば、東京の都心、などはわかりやすいですが、それ以外にも「駅近」「再開発地域」「主要ターミナル駅」などが当たると思います。

そして、この予測は「政治」次第で大きく変わる可能性もあります。例えば、移民施策、経済施策などでその国のパワーもポテンシャルも大きく変わります。

あくまで一つの予測として、マクロの大きな動きとして理解しつつ、結局「立地」や「政治」で大きく変わる可能性を頭に入れておきながら、投資の参考にするのがよいでしょう。

フィリピン不動産もなんだかんど、立地、ディベロッパーなど極めて重要ですので、当たり前ですが、マカティーなど都心のアヤラ、SMDCといった大手ディベロッパーの物件を購入するのが一番はずれがないと思います。

私がプレビルドで購入した物件もご紹介しておきます。





最後にグラフを掲載しておきます。こちらはとても面白いので是非参考にして下さい。



私が気になる国、今後不動産投資をしてみたい国には黄色ラインをひいておきます。